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长租公寓模式中的法律关系与维权途径

2015年11月,国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号),明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态,鼓励参与企业开展电子商务,实现线上线下互动发展,促进营销模式和服务方式创新。该文件发布后,长租公寓运营商如雨后春笋般涌现,各地也相继出台相关规范性文件,加以引导与规范。但从2018年8月起,上海、杭州、北京等一二线城市相继出现的长租公寓“爆仓”现象,将长租公寓模式推向舆论热点,掀起了租赁市场的一波风浪。长租公寓“爆仓”既是经济问题,更是法律问题。本文拟从法律视角,根据市场现行的长租公寓模式,探究该模式下的各方主体间的法律关系,以及争议出现时的有效维权途径。


一、长租公寓的主要运营模式

长租公寓是房地产三级市场一个新兴的行业。不同于传统中介出租的是,运营商不再局限于仅提供居间服务,而是将自身作为出租人,置于租赁交易之中,通过规范化管理和运营,以实现盈利。以运营商的资产结构为标准,长租公寓运营模式可分为重资产运营与轻资产运营。其中:

重资产运营即运营商通过自建、收购等方式自持房源,而后对外出租。因此种模式前期投资大、资金需求高,故一般具有雄厚资金和物业实力的房地产开发商和国有企业采用该模式。其具有运营效率高、房源多为集中式物业等特点。但目前重资产运营的市场占有率不高。

轻资产运营即运营商并不持有物业,而是通过受托管理、承租房屋方式获取房源,继而通过转租获取租金价差、服务费用。相较于重资产运营,轻资产运营的市场准入条件较低,运营商无需持有大量资金,房源亦多为分散式物业。

两种模式各有优势,若运营商规范管理和运营,均可立足于市场。但从目前爆仓现象来看,风险爆发主要集中于轻资产运营模式。这与该模式本身的特点具有相当关系。首先,采用轻资产运营模式的运营商的资金实力相对较低,融资能力及抵御风险能力较弱,一旦资金链出现断裂或周转困难,必然产生连锁反应;其次,由于轻资产运营前期投资少且易于进入市场,部分运营商本意并非通过经营租赁获利,而是通过该模式进行融资,以用于其他投资,这就导致成本核算、管理运营不规范,存在较大风险隐患;再次,为抢占市场,轻资产运营商往往不合理抬高与房屋所有权人间的交易价格,以获取更多房源,但也造成后期出租无法盈利,甚至亏损。


二、长租公寓模式下的法律关系透视

无论运营商通过何种模式开展长租公寓业务,其均必须通过与其他市场主体的交易予以达成,而交易则产生法律关系。比照上述两种不同模式,重资产运营由于运营商自持房源,故其法律关系相对简化,就租赁关系而言,仅存在于运营商与承租人之间。与之相反,轻资产运营由于房源获取需通过先行交易,涉及的交易主体较多,法律关系亦显复杂,主要包括以下几类:

1、运营商与房屋所有权人的法律关系

目前租赁市场,运营商主要通过两种方式从房屋所有权人(房主)处获取房源。其一,通过承租房主房屋,而后对外转租。此种模式则存在两个租赁合同关系,分别为房主与运营商间的租赁关系、运营商与承租人(租客)间的租赁关系。其二,运营商通过与房主签订委托管理合同获取房源,则二者之间系委托关系,而非租赁关系。

在法律效果上,二者亦有不同,前者由于房主与租客间不发生法律关系,故运营商是否履行其与租客间的租赁合同义务,不影响房主从运营商处获取租金利益,后者则因运营商出租房屋系受房主委托,故运营商与租客间的争议在一定程度上影响房主利益能否实现。

2、运营商与承租人的法律关系

二者之间的法律关系系房屋租赁关系。但在运营商与承租人因履行租赁合同出现争议时,运营商获取房源的方式会对责任人产生不同影响。详言之,转租获取房源的,需对承租人承担法律责任的系运营商;受托管理的,若运营商在与承租人签订租赁合同即已披露受托出租事实,承租人应向委托人即房主主张权利,反之,则责任归于运营商。

3、运营商、承租人与第三方平台间的法律关系

为快速抢占市场,运营商需投入大量资金,而仅依靠出租现有房源赚取租金差价利润具有一定的周期。鉴于此,现实中部分运营商与商业保理公司等第三方金融机构合作,通过与保理公司签订保理合同方式,获取租赁业务发展壮大所需资金。从保理合同的内容来看,其实质为应收账款债权(租金债权)转让,其中部分债权尚未实际发生,系未来债权。由于现行法律未对保理合同作出规定,故司法实务中对运营商以未来租金债权转让实现融资的效力存在争议。但从目前最高院相关解释来看,在保理合同订立时,只要存在基础合同(运营商与承租人间的租赁合同)所对应的应收账款债权,则即使转让债权尚未到期,亦不影响保理合同的性质与效力。

此外,为解决传统租赁模式下承租人租金成本负担过重的考虑,运营商通常就租金支付推出相关金融产品,即承租人可向第三方机构贷款,分期支付租金,减轻承租人租金压力。此种交易模式对促进房屋租赁市场发展具有积极意义。但由于交易环节、交易主体增多,风险也进一步加大,特别是运营商出现经营困难,房屋租赁合同无法继续履行时,承租人会因此面临无法租住房屋和承担偿还贷款责任的两难。


三、长租公寓爆仓下的权利救济途径

从目前关于长租公寓爆仓后的争议处理情况来看,各方主体要么等待搁置,要么采用民事诉讼手段解决,但效果均不理想,特别是承租人与第三方贷款平台间的纠纷迟迟未得到有效化解。考究长租公寓爆仓成因及各方主体间的法律关系可知,风险主要存在于公寓运营商,且通过单一的民事手段无法有效解决争议,应根据个案具体情况,通过民事、行政、刑事相结合的方式,予以化解。具体如下:

1、民事合同权利应及时、充分主张。

无论是房主与运营商间的委托管理关系,亦或运营商与承租人、第三方机构的合同关系,在运营商经营瘫痪、无法履行合同义务时,相对方均可以此为由,主张解除合同,以尽早从交易中抽离、止损,并收回物业或资金,如保理商可依据保理合同中的回购条款要求运营商回购租金债权、退还已支付资金。

2、第三方贷款机构或平台操作不合规,应注重通过行政手段解决。

部分运营商在办理租赁业务时,误导承租人通过网络借贷信息中介机构办理网贷,该中介机构在网络平台上亦未就贷款信息充分披露,导致承租人在事后方知晓贷款事宜,并在爆仓时面临征信难题。对此,承租人可依据银监会、工信部等部位联合发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》,以网贷中介机构未履行贷款信息披露为由,向银监会等主管部门进行行政举报,督促该中介结构解决贷款及征信问题。

3、根据爆仓原因,依法提出刑事控告。

长租公寓频频爆仓的原因之一系部分运营商将承租人支付的租金挪用,未将其支付给房主,后期资金无法周转,导致交易模式整体无法运转。此种情形,若挪用的资金系用于运营商实际控制人的个人投资,而非用于运营商投资,则涉嫌构成《刑法》中的挪用资金罪,可依法予以刑事控告。通过刑事手段,倒逼运营商解决相关争议,防止其以公司有限责任为由消极对待各方的权利主张。

综上,长租公寓作为一种新型的租赁交易模式已得到市场认可,特别是在房地产面临转型的当下,其对于不动产交易市场的发展具有积极意义。尽管在初期发展中出现诸多问题,但随着相关法律、法规及政策的完善,租赁市场回归理性是可期的,争议解决方式和渠道亦会更加多元、通畅。


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